术语表
30 个借款人、客户和合规团队都会用到的术语，每个先给出简短定义，再详细解释。
分类：贷款基础 · 资格审核 · 费用与保险 · 贷款项目 · 合规 · 营销与技术
本
- 本金和利息（P&I） 贷款基础
- 本金和利息（P&I）是房贷月供中偿还贷款余额（本金）和支付借款费用（利息）的部分。它不包括房产税、房屋保险、抵押贷款保险和业主协会费（HOA），这些费用与 P&I 合起来才是每月的全部住房支出。
触
- 触发条款（trigger terms，Regulation Z） 合规
- 触发条款是指一旦出现在封闭式信贷广告中，就要求依照 Regulation Z（12 CFR 1026.24）补充披露的特定信贷条款。写明首付金额、还款期数、还款金额或融资费用，就会触发对首付、还款条件和 APR 的披露要求。
贷
- 贷款价值比（LTV） 资格审核
- 贷款价值比（LTV）是贷款金额除以房产评估价或成交价（取较低者）得出的百分比。$400,000 的房子贷款 $360,000，LTV 为 90%。LTV 决定是否需要抵押贷款保险、贷款定价，以及借款人可以动用多少房屋净值。
房
- 房贷重新摊还（mortgage recast） 贷款基础
- 房贷重新摊还是指借款人一次性偿还一笔本金后，按原利率和原到期日重新摊还现有贷款，从而降低月供。贷款服务商通常收取少量手续费，并设定最低一次性还款额；政府担保贷款往往不能重新摊还。
- 房屋净值信用额度（HELOC） 贷款基础
- 房屋净值信用额度（HELOC）是以房屋为抵押的循环信用额度，通常采用浮动利率。在提款期内，借款人可以随借随还，往往只需支付利息；进入还款期后，余额按摊还方式偿还。可用额度取决于房屋净值和综合贷款价值比。
过
- 过户费用（closing costs） 费用与保险
- 过户费用是房贷成交时在首付之外需要支付的各项费用和预付项目，包括贷款机构费用、估价费、产权保险、登记费、转让税、预付利息和初始托管存款。对买家来说，总额通常占房价的几个百分点，因州和贷款类型而差异很大。
合
- 合规贷款限额（conforming loan limit） 贷款项目
- 合规贷款限额是 Fannie Mae 和 Freddie Mac 可以收购的最高贷款金额，由联邦住房金融局（FHFA）每年设定。2026 年单户住宅的基准限额为 $832,750，指定的高房价地区限额更高。超过当地限额的贷款属于巨额贷款，审批标准另有规定。
巨
- 巨额贷款（jumbo loan） 贷款项目
- 巨额贷款是金额超过所在县合规贷款限额的房贷，因此不能出售给 Fannie Mae 或 Freddie Mac。贷款机构通常要求更好的信用、更多的储备金，往往还要求更高的首付；其定价与合规贷款相比可能更高，也可能更低。
可
- 可调利率抵押贷款（ARM） 贷款基础
- 可调利率抵押贷款（ARM）在初始期内利率固定，常见为 5 年、7 年或 10 年，之后利率按指数加利差定期调整，并受上限约束。例如，7/6 ARM 前七年固定，之后每六个月调整一次。
卖
- 卖方净收益表（seller net sheet） 费用与保险
- 卖方净收益表估算卖家在成交时能拿到的现金：预期售价减去房贷清偿额、房地产佣金、卖方承担的过户费用、转让税、让步优惠和按比例分摊的房产税。经纪人用它在挂牌前设定预期，并比较各个出价。
年
- 年利率（APR） 贷款基础
- 年利率（APR）表示贷款每年的成本，包括利率以及点数和部分贷款机构费用等特定融资费用。由于这些费用被分摊到整个贷款期，APR 通常高于票面利率，有助于比较费用结构不同的贷款方案。
嵌
- 嵌入代码（embed code） 营销与技术
- 嵌入代码是一小段 HTML 代码，用来把其他服务的内容（例如计算器）放到您的网页上，通常以 iframe 的形式呈现。您把它粘贴到建站工具的 HTML 或代码区块中。嵌入的内容保留自身的样式和功能，同时显示在您的页面内。
首
- 首付款（down payment） 资格审核
- 首付款是购房时房价中用现金支付、而不是向贷款机构借来的那部分钱。最低首付从 0%（美国退伍军人事务部（VA）贷款和美国农业部（USDA）贷款）到 3%–3.5%（部分常规贷款和美国联邦住房管理局（FHA）贷款）不等，巨额贷款要求更高。首付越多，贷款额和月供越低；LTV 低于 80% 时还可免缴抵押贷款保险。
私
- 私人抵押贷款保险（PMI） 费用与保险
- 私人抵押贷款保险（PMI）在借款人首付低于 20% 时，为常规贷款的贷款机构提供保障。它通常加在月供中，由保险公司根据信用分数和贷款价值比定价。贷款降到原房价的 80% 时可申请取消 PMI，降到 78% 时自动终止。
摊
- 摊还（amortization） 贷款基础
- 摊还是指以等额分期付款偿还贷款的计划，每期还款分为利息和本金两部分。前期还款大多是利息；随着余额减少，每期用于偿还本金的比例越来越高，直到贷款期满时余额归零。
套
- 套现再融资（cash-out refinance） 贷款基础
- 套现再融资是用一笔金额更大的新贷款取代现有房贷，并把差额以现金付给借款人。它会让整个余额适用新的利率和期限，因此通常与保留第一顺位房贷的 HELOC 或房屋净值贷款进行比较。
托
- 托管账户（escrow account） 费用与保险
- 托管账户是由房贷服务商管理的账户，每月从月供中收取一部分，在房产税和房屋保险到期时代为缴纳。服务商每年审核一次，如果税费或保费有变，就会调整每月存入的金额，这就是含托管的月供可能上涨的原因。
引
- 引流资源（lead magnet） 营销与技术
- 引流资源是网站上用来换取访客联系方式的有价值内容，比如指南、清单，或者效果特别好的个性化结果，例如月供明细。互动计算器是很好的引流资源，因为访客已经花了心思，想拿到属于自己的具体数字。
预
- 预审（pre-qualification） 资格审核
- 预审是对借款人大概能借多少钱的初步估算，通常依据借款人自报的收入、债务和资产。它不如预批准严格，预批准需要提供证明文件并查询信用。计算器给出的是预审式的估算，不是信贷决定。
再
- 再融资盈亏平衡点（break-even point） 贷款基础
- 再融资盈亏平衡点是指新贷款每月节省的金额累计抵消再融资成本所需的月数。用过户费用总额除以每月节省的月供即可：费用 $4,800、每月节省 $200，24 个月达到盈亏平衡。只要持有贷款的时间更长，再融资就划算。
债
- 债务收入比（DTI） 资格审核
- 债务收入比（DTI）把每月债务还款额与每月税前总收入相比较。前端比率只计算住房成本；后端比率还加上车贷、学生贷款、信用卡最低还款和其他债务。许多贷款机构希望后端 DTI 不超过 43%，但各贷款项目要求不一。
折
- 折扣点数（discount points） 费用与保险
- 折扣点数是成交时付给贷款机构、用来降低房贷利率的前期费用。一个点数等于贷款金额的 1%。是否划算取决于回本期：用前期费用除以每月节省的金额，再与借款人预计持有贷款的时间相比较。
F
- FHA 贷款（FHA loan） 贷款项目
- FHA 贷款是由美国联邦住房管理局（FHA）提供担保的房贷，该局隶属于美国住房和城市发展部（HUD）。它允许最低 3.5% 的首付，信用标准也比许多常规贷款更宽松，代价是要缴纳抵押贷款保险费。贷款金额受县级限额约束，2026 年单户住宅为 $541,288 至 $1,249,125。
- FHA 抵押贷款保险费（MIP） 贷款项目
- 美国联邦住房管理局（FHA）抵押贷款保险费（MIP）是对 FHA 担保贷款收取的保险费。它分两部分：首期保费为基础贷款额的 1.75%，通常计入贷款；年度保费按月缴纳，在最常见的 30 年期、首付低于 5% 的情况下为每年 0.55%。
N
- NMLS 编号（NMLS ID） 合规
- NMLS 编号是全国多州许可系统（Nationwide Multistate Licensing System）为抵押贷款发放人员和公司分配的唯一识别号。SAFE Act 和各州规定通常要求贷款发放人员在广告（包括网站）中展示其 NMLS 编号，消费者可以在 NMLS Consumer Access 上查询。
P
- PITI（本金、利息、房产税和保险） 贷款基础
- PITI 是本金（principal）、利息（interest）、房产税（taxes）和保险（insurance）的缩写，是常见房贷月供的四个组成部分。贷款机构把 PITI（加上抵押贷款保险和 HOA 费用）作为债务收入比中的住房支出，因此它决定了借款人能获批多少贷款。
T
- TCPA 同意（TCPA consent） 合规
- TCPA 同意是消费者依照美国《电话消费者保护法》（TCPA），同意接收以自动系统或预录语音拨打的电话或发送的短信。营销电话和短信通常须取得事先明确的书面同意，披露清楚，且不得作为购买的条件。会引发电话联系的联系表单需要取得这种同意。
U
- USDA 担保费（guarantee fee） 贷款项目
- USDA 担保费是对美国农业部（USDA）农村发展署担保的住房贷款收取的费用。这类贷款让符合条件的买家在合格的农村和郊区地区零首付购房。前期费用为贷款额的 1%，可计入贷款；另有年费，为平均未偿余额的 0.35%，按月收取。
V
- VA 贷款担保费（funding fee） 贷款项目
- VA 贷款担保费是对美国退伍军人事务部（VA）担保的住房贷款一次性收取的费用，用于支持该项目。首次使用购房时，首付低于 5% 为 2.15%，首付 5% 至不足 10% 为 1.5%，首付 10% 或以上为 1.25%；再次使用且首付低于 5% 为 3.3%。许多有服役相关残疾的退伍军人可以免缴。
W
- Webhook 营销与技术
- Webhook 是一个系统在事件发生时自动向另一个系统的网址发送的 HTTP 请求，例如把新的计算器潜在客户以 JSON 格式发送到 CRM 的接收网址。借助 webhook，HighLevel、Zapier 和 Make 等工具无需轮询即可即时响应。
Q.01这个术语表涵盖什么？
30 个用于房贷计算器、贷款项目、资格审核、成交费用、合规和计算器营销的术语。
Q.02定义有出处吗？
凡涉及政府规定数值（FHA MIP、VA 贷款担保费、USDA 费用、贷款限额）的术语，定义中都注明出处和生效日期。
Q.03可以从我的网站链接到某个定义吗？
可以。每个术语都有独立页面和网址，欢迎链接。
Q.04缺少某个术语怎么办？
请在联系页面告诉我们，我们会考虑添加。
Q.05PMI 和 MIP 有什么区别？
PMI 是常规贷款的私人抵押贷款保险；MIP 是 FHA 自己的抵押贷款保险费，有首期费用，取消规则也不同。
Q.06APR 和利率有什么区别？
利率是借入本金的成本。APR 在此基础上加入点数和部分费用等融资费用，以年利率表示。
Q.07DTI 是什么意思？
债务收入比（debt-to-income ratio）：每月债务还款额除以每月税前总收入。
Q.08LTV 是什么？
贷款价值比（loan-to-value）：贷款金额除以房产估值或售价中较低者。