FHA 与常规贷款对比：MIP 和 PMI 如何影响月供
FHA 抵押贷款保险费（MIP）与常规贷款 PMI 的计算方法、$350,000 房屋的月供对比实例，以及各自更划算的情形。
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要点
- FHA 收取 1.75% 的首期 MIP，外加年度 MIP——最常见情形下为每年 0.55%。
- 常规贷款的 PMI 按信用评分和首付款定价，贷款价值比（LTV）降至 80% 时即可取消。
- 首付款达到 10% 或以上时，FHA 年度 MIP 在 11 年后终止；低于 10% 时，通常须缴纳至贷款还清为止。
- 信用良好的借款人选择常规贷款往往更省钱；信用评分较低的借款人选择 FHA 往往更划算。
简要回答： 美国联邦住房管理局（FHA）贷款收取相当于基础贷款金额 1.75% 的首期抵押贷款保险费，外加年度保险费（最常见情形下为每年 0.55%）；常规贷款则收取 PMI（私人抵押贷款保险），费率取决于您的信用评分和首付款。信用良好时，常规贷款通常花费更少；信用较弱时，FHA 往往更划算。
借款人——以及许多网站——在比较 FHA 贷款和常规贷款时只看利率。真正的差别通常在于抵押贷款保险。下面介绍两者各自的计算方法，并附上计算实例。
FHA 抵押贷款保险费（MIP）如何计算？
FHA 的 MIP 由两部分组成，均由美国住房和城市发展部（HUD）规定：
- 首期 MIP（UFMIP）： 基础贷款金额的 1.75%，所有 FHA 购房贷款均须缴纳，通常计入贷款金额。
- 年度 MIP： 按贷款余额的一定百分比按年计算，按月缴纳。HUD 发布的 Mortgagee Letter 2023-05（美国住房和城市发展部抵押贷款机构函）将费率下调 30 个基点（自 2023 年 3 月 20 日起生效）后，最常见的情形——30 年期、首付款低于 5%、贷款金额不超过 $726,200——费率为 0.55%。 视贷款期限、贷款规模和贷款价值比而定，完整的费率范围约为 0.15% 至 0.75%。
年度 MIP 的缴纳期限取决于首付款：首付款达到 10% 或以上 时，在 11 年后 终止；低于这一比例时，通常须缴纳至贷款还清为止。
常规贷款的 PMI 如何计算？
PMI 由私人保险公司定价，而非政府。最主要的两个因素是您的信用评分和贷款价值比。典型年费率从信用优秀、首付 15% 时的约 0.3%，到信用评分较低、首付 3–5% 时远超 1% 不等。
PMI 有两个优势：
- 标准的按月缴纳方式 没有首期保险费。
- 它会终止。 以房屋原始价值计算，LTV 降至 80% 时您可以申请取消，降至 78% 时必须自动终止。
计算实例：$350,000 的房屋
为了单独体现抵押贷款保险的影响，下面两笔贷款均采用相同的示例利率：30 年期固定利率 6.75%。实际报价会有所不同，因此请把它当作一种计算方法，而非预测。
FHA，首付 3.5%
- 基础贷款：$350,000 × 96.5% = $337,750
- 首期 MIP：$337,750 × 1.75% = $5,910.63，计入贷款融资
- 贷款总额：$343,660.63
- 本金和利息：每月 $2,228.98
- 年度 MIP（第一年）：$337,750 × 0.55% ÷ 12 ≈ 每月 $154.80
- 本金和利息 + MIP ≈ $2,383.78
常规贷款，首付 5%
- 贷款：$350,000 × 95% = $332,500
- 本金和利息：$2,156.59
- PMI 按 0.55% 计（信用良好）：≈ $152.40 → 合计 $2,308.98
- PMI 按 0.90% 计（信用较弱）：≈ $249.38 → 合计 $2,405.96
| 情形 | 贷款金额 | P&I | 抵押贷款保险 | P&I + 保险 |
|---|---|---|---|---|
| FHA，首付 3.5% | $343,661 | $2,228.98 | $154.80 | $2,383.78 |
| 常规贷款首付 5%，信用良好 | $332,500 | $2,156.59 | $152.40 | $2,308.98 |
| 常规贷款首付 5%，信用较弱 | $332,500 | $2,156.59 | $249.38 | $2,405.96 |
房产税和房屋保险在各情形中相同，因此未计入。
实例说明了什么： 信用良好时，常规贷款每月便宜约 $75，而且 一旦贷款余额降至房屋原始价值的 78%，PMI 就会取消。信用较弱时，PMI 定价会使常规贷款的月供高于 FHA——而且 FHA 还允许更低的首付款。
借款人应该如何选择？
- 选择常规贷款： 信用良好、能够支付 5% 或以上首付款时。长期成本更低，PMI 也可以取消。
- 选择 FHA： 信用一般或信用记录较少，或借款人需要 3.5% 的最低首付款时。之后可以再比较：一旦拥有 20% 的房屋净值，再融资为常规贷款即可取消 MIP。
- 关注贷款限额。 2026 年 FHA 单户住宅贷款限额从低成本地区的 $541,288 到高成本地区的 $1,249,125 不等。
这对您的计算器意味着什么
只显示本金和利息的通用房贷计算器，会让 FHA 和常规贷款看起来几乎一样。这恰恰掩盖了最应该主导这场讨论的那个数字。CalcFunnel 的 FHA 计算器根据我们经过审核的数据包（以 HUD 为数据来源）计入首期和年度 MIP，PMI 计算器则展示常规贷款保险如何随首付款变化——让借款人在致电之前就能看到一个贴近实际的数字。
想进一步了解这些计算器适合放在哪些贷款项目页面，请参阅房贷计算器应该放在哪里。
仅为估算。贷款项目规则可能变化，请向 HUD 和您的贷款机构确认最新数据。
本文译自英文指南，最后审阅于 2026年9月20日，数字和规则与英文原文相同： English
试用本指南中的计算器
出处
- HUD, FHA upfront and annual MIP (Mortgagee Letter 2023-05), effective 2023-03-20: www.hud.gov
- HUD, FHA mortgage limits for 2026: entp.hud.gov
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