FHA hay khoản vay thông thường: MIP và PMI thay đổi khoản thanh toán hàng tháng ra sao

Trả lời ngắn: khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) thu phí bảo hiểm thế chấp trả trước bằng 1.75% số tiền vay cơ bản, cộng với phí hằng năm (0.55% mỗi năm trong trường hợp phổ biến nhất), còn khoản vay thông thường (conventional) thu PMI (bảo hiểm thế chấp tư nhân), được định giá theo điểm tín dụng và tiền trả trước của quý vị. Với tín dụng tốt, khoản vay thông thường thường rẻ hơn; với tín dụng yếu hơn, FHA thường có lợi hơn.

Người vay — và nhiều trang web — chỉ so sánh khoản vay FHA và khoản vay thông thường dựa trên lãi suất. Khác biệt thực sự thường nằm ở bảo hiểm khoản vay thế chấp. Dưới đây là cách tính từng loại, kèm một ví dụ cụ thể.

MIP (phí bảo hiểm thế chấp của FHA) được tính như thế nào?

MIP của FHA gồm hai phần, cả hai đều do Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) quy định:

1. MIP trả trước (UFMIP): 1.75% số tiền vay cơ bản, áp dụng cho mọi khoản vay mua nhà FHA và thường được cộng vào khoản vay.
2. MIP hằng năm: một tỷ lệ phần trăm hằng năm trên dư nợ, trả theo tháng. Từ khi Mortgagee Letter 2023-05 của HUD giảm mức phí 30 điểm cơ bản (áp dụng từ ngày 20 tháng 3 năm 2023), trường hợp phổ biến nhất — kỳ hạn 30 năm, trả trước dưới 5%, số tiền vay bằng hoặc thấp hơn $726,200 — là 0.55%. Toàn bộ khung mức phí dao động từ khoảng 0.15% đến 0.75% tùy theo kỳ hạn, quy mô khoản vay và tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV).

Thời gian MIP hằng năm kéo dài phụ thuộc vào tiền trả trước: nếu trả trước từ 10% trở lên, MIP chấm dứt sau 11 năm; nếu ít hơn, MIP thường kéo dài suốt thời hạn khoản vay.

PMI của khoản vay thông thường được tính như thế nào?

PMI do các công ty bảo hiểm tư nhân định giá, không phải chính phủ. Hai yếu tố lớn nhất là điểm tín dụng và tỷ lệ khoản vay trên giá trị của quý vị. Mức phí hằng năm thông thường dao động từ khoảng 0.3% với tín dụng xuất sắc và 15% tiền trả trước, đến hơn hẳn 1% với điểm tín dụng thấp hơn và 3–5% tiền trả trước.

PMI có hai lợi thế:

• Không có phí trả trước ở hình thức tiêu chuẩn trả theo tháng.
• PMI có điểm kết thúc. Quý vị có thể yêu cầu hủy khi LTV đạt 80% dựa trên giá trị ban đầu, và PMI phải tự động chấm dứt ở mức 78%.

Ví dụ cụ thể: căn nhà $350,000

Để tách riêng tác động của bảo hiểm khoản vay thế chấp, cả hai khoản vay dưới đây dùng cùng một lãi suất cố định 30 năm mang tính minh họa là 6.75%. Báo giá thực tế sẽ khác, nên hãy xem đây là một phương pháp, không phải một dự đoán.

FHA, trả trước 3.5%

• Khoản vay cơ bản: $350,000 × 96.5% = $337,750
• MIP trả trước: $337,750 × 1.75% = $5,910.63, được cộng vào khoản vay
• Tổng khoản vay: $343,660.63
• Gốc và lãi: $2,228.98 mỗi tháng
• MIP hằng năm (năm đầu): $337,750 × 0.55% ÷ 12 ≈ $154.80 mỗi tháng
• Gốc và lãi + MIP ≈ $2,383.78

Khoản vay thông thường, trả trước 5%

• Khoản vay: $350,000 × 95% = $332,500
• Gốc và lãi: $2,156.59
• PMI ở mức 0.55% (tín dụng tốt): ≈ $152.40 → tổng $2,308.98
• PMI ở mức 0.90% (tín dụng yếu hơn): ≈ $249.38 → tổng $2,405.96

Thuế và bảo hiểm nhà không được tính vào vì chúng giống nhau trong mọi trường hợp.

Ví dụ cho thấy điều gì: với tín dụng tốt, khoản vay thông thường rẻ hơn khoảng $75 mỗi tháng, và PMI của nó biến mất khi dư nợ giảm xuống 78% giá trị ban đầu. Với tín dụng yếu hơn, giá PMI đẩy khoản vay thông thường lên cao hơn FHA — và FHA còn cho phép tiền trả trước thấp hơn.

Người vay nên chọn loại nào?

• Chọn khoản vay thông thường khi tín dụng tốt và người vay có thể trả trước từ 5% trở lên. Chi phí dài hạn thấp hơn, và PMI có thể được hủy.
• Chọn FHA khi tín dụng ở mức trung bình hoặc lịch sử tín dụng còn mỏng, hoặc người vay cần mức tối thiểu 3.5%. Hãy so sánh lại sau này: khi đã có 20% vốn chủ sở hữu, tái cấp vốn sang khoản vay thông thường có thể loại bỏ MIP.
• Xem hạn mức vay. Hạn mức FHA cho nhà một căn năm 2026 dao động từ $541,288 ở khu vực chi phí thấp đến $1,249,125 ở khu vực chi phí cao.

Vì sao điều này quan trọng với máy tính trên trang của quý vị

Một máy tính khoản vay thế chấp thông thường chỉ hiển thị gốc và lãi sẽ khiến FHA và khoản vay thông thường trông gần như giống hệt nhau. Điều đó che giấu chính con số lẽ ra phải dẫn dắt cuộc trao đổi. Máy tính FHA của CalcFunnel áp dụng MIP trả trước và MIP hằng năm từ bộ dữ liệu đã được kiểm định của chúng tôi (với HUD là nguồn), và máy tính PMI cho thấy bảo hiểm của khoản vay thông thường thay đổi ra sao theo tiền trả trước — để người vay thấy một con số thực tế trước khi gọi điện.

Để biết thêm về các trang chương trình vay nơi nên đặt các máy tính này, xem nên đặt máy tính khoản vay thế chấp ở đâu.

Chỉ là ước tính. Quy định của các chương trình có thể thay đổi; hãy xác nhận số liệu hiện hành với HUD và bên cho vay của quý vị.