Thuê nhà hay mua nhà: ý nghĩa và cách đặt từng thông số của máy tính

Trả lời ngắn: máy tính thuê nhà hay mua nhà so sánh tổng chi phí sở hữu nhà — khoản thanh toán, thuế, bảo hiểm, bảo trì, chi phí mua và bán, trừ đi vốn chủ sở hữu tích lũy được — với tổng chi phí thuê nhà cộng với số tiền mà khoản tiết kiệm của người thuê sẽ sinh lời. Kết quả phụ thuộc nhiều nhất vào thời gian quý vị sẽ ở, sau đó là mức tăng giá nhà và mức tăng tiền thuê. Hãy đặt các thông số đó một cách trung thực, và máy tính sẽ thực sự hữu ích.

Từng thông số một

Giá nhà và tiền trả trước

Giá nhà quyết định khoản vay; tiền trả trước quyết định tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) và việc có phải trả PMI hay không. Ví dụ, căn nhà $380,000 với 10% tiền trả trước và lãi suất 6.75% có gốc và lãi khoảng $2,218, cộng khoảng $348 thuế bất động sản (1.10% mỗi năm), $158 bảo hiểm nhà (0.50%) và $157 PMI (0.55%) — tổng cộng khoảng $2,882 mỗi tháng.

Lãi suất và kỳ hạn vay

Hãy dùng lãi suất hiện hành thực tế với mức tín dụng của người mua, không phải lãi suất quảng cáo thấp nhất. Kỳ hạn thường là 30 năm cho phép so sánh này.

Thuế bất động sản, bảo hiểm, phí HOA và bảo trì

Đây là những chi phí người thuê nhà không trả trực tiếp. Chi phí bảo trì thường được ước tính bằng 1% giá trị căn nhà mỗi năm — nhà cũ thì cao hơn.

Chi phí hoàn tất giao dịch khi mua và khi bán

Chi phí mua (phí của bên cho vay, bảo hiểm quyền sở hữu, các khoản trả trước) được trả ngay từ đầu. Chi phí bán — hoa hồng, thuế chuyển nhượng, các khoản người bán hỗ trợ — phát sinh ở cuối và tổng cộng thường bằng 6–10% giá bán. Quên chi phí bán là sai lầm kinh điển.

Tiền thuê hàng tháng và mức tăng tiền thuê

Hãy dùng giá thuê của một căn nhà tương đương. Mức tăng tiền thuê có ý nghĩa khi thời gian dài hơn; vài phần trăm mỗi năm là mức mặc định phổ biến.

Mức tăng giá nhà

Tốc độ tăng giá trị của căn nhà. Đây là thông số lạc quan nhất trên phần lớn các máy tính. Hãy dùng một con số thận trọng và thử thêm một con số thấp hơn.

Lợi nhuận đầu tư

Người thuê nhà giữ lại tiền trả trước và chi phí hoàn tất giao dịch, và có thể tiết kiệm phần chênh lệch hàng tháng. Máy tính nên cho số tiền đó tăng trưởng theo một mức lợi nhuận được nêu rõ; nếu không, việc thuê nhà sẽ bị bất lợi một cách không công bằng.

Thời gian dự định ở

Số năm người mua dự định ở. Thời gian ở ngắn hiếm khi bù đắp được chi phí giao dịch; thời gian ở dài thường có lợi cho việc mua nhà. Riêng thông số này làm đảo ngược kết quả nhiều hơn bất kỳ thông số nào khác.

Cách đọc kết quả

Một kết quả thuê hay mua nhà tốt cho thấy năm mà việc mua nhà vượt lên trên việc thuê nhà (nếu có), và chênh lệch về tài sản ở thời điểm đã chọn. Nếu năm giao nhau nằm ngoài kế hoạch của người mua, thuê nhà có thể là lựa chọn tốt hơn vào lúc này.

Đại lý bất động sản và chuyên viên cho vay nên dùng công cụ này thế nào

Hãy đặt máy tính trên các trang dành cho người mua nhà lần đầu với các giả định mặc định minh bạch. Đừng điều chỉnh thông số để việc mua nhà lúc nào cũng thắng — người mua thấy câu trả lời trung thực “hãy thuê thêm hai năm nữa” sẽ nhớ ai đã đưa ra câu trả lời đó. Kết thúc bằng một lời mời nhẹ nhàng (“Gửi email cho tôi bản so sánh này”) và liên lạc lại khi thời gian dự định của họ thay đổi.

Để biết công cụ này phù hợp ở đâu giữa các máy tính khác trên trang web của quý vị, xem hướng dẫn về vị trí đặt máy tính của chúng tôi.

Chỉ là ước tính. Cách xử lý thuế tùy thuộc vào hoàn cảnh của quý vị; hãy tham khảo ý kiến chuyên gia thuế.