Rentar o comprar: qué significa cada dato de la calculadora y cómo llenarlo

Respuesta breve: una calculadora para rentar o comprar compara el costo total de ser propietario —pago, impuestos, seguro, mantenimiento y costos de compra y venta, menos el capital acumulado— con el costo total de rentar más lo que ganarían los ahorros del inquilino. El resultado depende sobre todo de cuánto tiempo se quedará, y después de la plusvalía y del aumento de la renta. Si fija esos datos con honestidad, la calculadora es realmente útil.

Los datos, uno por uno

Precio de la vivienda y pago inicial

El precio determina el préstamo; el pago inicial determina la relación préstamo-valor y si se aplica el PMI (seguro hipotecario privado). Por ejemplo, una casa de $380,000 con un 10% de pago inicial al 6.75% tiene un pago de capital e interés de unos $2,218, más aproximadamente $348 de impuesto predial (al 1.10% anual), $158 de seguro (0.50%) y $157 de PMI (0.55%): unos $2,882 al mes en total.

Tasa de interés y plazo

Use una tasa actual realista para el crédito del comprador, no la tasa más baja anunciada. Para esta comparación, el plazo suele ser de 30 años.

Impuesto predial, seguro, HOA y mantenimiento

Son los costos que los inquilinos no pagan directamente. El mantenimiento suele estimarse en el 1% del valor de la vivienda al año, y más en casas antiguas.

Costos de cierre al comprar y al vender

Los costos de compra (cargos del prestamista, título, pagos anticipados) se pagan al principio. Los costos de venta —comisiones, impuestos de transferencia, concesiones al comprador— llegan al final y en conjunto suelen ser del 6–10% del precio de venta. Olvidar los costos de venta es el error clásico.

Renta mensual y aumento de la renta

Use la renta de una vivienda comparable. El aumento de la renta pesa en horizontes más largos; un pequeño porcentaje al año es un valor predeterminado común.

Plusvalía de la vivienda

Qué tan rápido sube el valor de la vivienda. En la mayoría de las calculadoras, este es el dato más optimista. Use una cifra conservadora y pruebe también una más baja.

Rendimiento de la inversión

El inquilino conserva el pago inicial y los costos de cierre, y puede ahorrar la diferencia mensual. La calculadora debería hacer crecer ese dinero con un rendimiento explícito; de lo contrario, rentar sale injustamente perjudicado.

Horizonte de tiempo

Los años que el comprador piensa quedarse. Las estancias cortas rara vez recuperan los costos de compraventa; las largas suelen favorecer la compra. Este dato, por sí solo, cambia más resultados que cualquier otro.

Cómo leer el resultado

Un buen resultado de rentar o comprar muestra el año en que comprar supera a rentar (si es que lo hace) y la diferencia de patrimonio en el horizonte elegido. Si ese año de cruce queda más allá de los planes del comprador, rentar puede ser la mejor opción por ahora.

Cómo deben usarla los agentes y los oficiales de préstamos

Ponga la calculadora en las páginas para compradores de vivienda por primera vez, con supuestos predeterminados transparentes. Evite ajustar los datos para que comprar gane siempre: un comprador que ve una respuesta honesta de «rente dos años más» recuerda quién se la dio. Termine con una acción suave («Envíeme esta comparación por correo») y haga seguimiento cuando cambie su horizonte.

Para ver cómo encaja con las demás calculadoras de su sitio, consulte nuestra guía de ubicación.

Solo son estimaciones. El tratamiento fiscal depende de su situación; consulte a un profesional de impuestos.