Las matemáticas de las calculadoras
Relación deuda-ingreso: DTI front-end vs. back-end, con ejemplos prácticos
Qué miden el DTI front-end y el back-end, cómo los usan los prestamistas, un ejemplo con $8,000 al mes y cómo bajar su DTI antes de solicitar.
· · 3 min de lectura
Puntos clave
- El DTI front-end solo cuenta los costos de vivienda; el DTI back-end suma todos los pagos mensuales de deudas.
- Ambos se dividen entre el ingreso mensual bruto (antes de impuestos).
- Un 43% de DTI back-end es una pauta común, pero algunos programas y la suscripción automatizada pueden permitir más.
- Liquidar un saldo pequeño puede bajar el DTI más rápido que abonar a uno grande.
Respuesta breve: el DTI front-end divide su pago mensual de vivienda entre su ingreso mensual bruto; el DTI back-end divide todos sus pagos mensuales de deudas, incluida la vivienda, entre ese mismo ingreso. A los prestamistas les importa sobre todo el DTI back-end, y el 43% es un tope de referencia muy usado.
La relación deuda-ingreso (DTI) es la cifra que con más frecuencia decide cuánta casa puede comprar un prestatario. También se entiende mal con frecuencia: la gente usa su sueldo neto, olvida los pagos mínimos de las tarjetas o no sabe que hay dos relaciones.
¿Qué es el DTI front-end?
El DTI front-end, también llamado relación de vivienda, mide qué parte de su ingreso se va a la vivienda:
DTI front-end = pago mensual de vivienda ÷ ingreso mensual bruto
El pago de vivienda es el PITI —capital, interés, impuesto predial y seguro de vivienda— más el seguro hipotecario y las cuotas de la asociación de propietarios (HOA), cuando correspondan.
¿Qué es el DTI back-end?
El DTI back-end suma todas las obligaciones de deuda recurrentes:
DTI back-end = (pago de vivienda + otros pagos mensuales de deudas) ÷ ingreso mensual bruto
«Otras deudas» son los pagos mínimos de su informe de crédito —préstamos de auto, préstamos estudiantiles, mínimos de tarjetas, préstamos personales— más obligaciones legales como la manutención de hijos. Los gastos de vida, como los servicios públicos, el seguro del auto o el supermercado, no son deudas para el DTI.
Un ejemplo práctico
Un hogar gana $8,000 al mes antes de impuestos.
- Pago de vivienda propuesto (PITI + PMI): $2,200
- Préstamo de auto: $450
- Préstamo estudiantil: $300
- Mínimos de tarjetas de crédito: $150
- Total de otras deudas: $900
DTI front-end: $2,200 ÷ $8,000 = 27.5% DTI back-end: ($2,200 + $900) ÷ $8,000 = 38.75%
Con un límite back-end del 43%, la deuda total máxima es $8,000 × 43% = $3,440. Si resta los $900 de otras deudas, el hogar podría sostener un pago de vivienda de hasta $2,540, unos $340 más que la casa del ejemplo.
¿Qué límites de DTI usan los prestamistas?
No hay una cifra única. Como referencia:
- 36% back-end es un nivel cómodo tradicional.
- 43% back-end es una pauta común, y las calculadoras de CalcFunnel lo usan como tope predeterminado.
- Relaciones más altas son posibles en algunos programas y con aprobaciones por suscripción automatizada cuando el expediente muestra factores compensatorios, como reservas importantes, buen crédito o un aumento mínimo en el pago de vivienda.
La explicación sobre el DTI de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB), «What is a debt-to-income ratio?», es una buena referencia en lenguaje sencillo para compartir con los prestatarios.
Cómo bajar el DTI antes de solicitar
- Liquide por completo los saldos pequeños. Eliminar un pago mínimo de $150 baja el DTI más que abonar $3,000 a un saldo grande cuyo mínimo apenas cambia.
- Evite crédito nuevo. Un préstamo de auto nuevo tres meses antes de solicitar puede costarle más casa de lo que vale el auto.
- Agregue un coprestatario con ingresos y deudas manejables.
- Documente todos sus ingresos estables: los bonos, las horas extra y los ingresos adicionales con un historial de dos años pueden contar.
- Apunte a un precio más bajo o a un pago inicial más alto para reducir el pago de vivienda en sí.
Por qué el DTI debe estar en su sitio web
Una calculadora de DTI les da a los compradores un rango de precalificación honesto y a usted le da un cliente potencial (lead) que ya entiende sus números. Combínela con una calculadora de asequibilidad en su página para compradores de vivienda por primera vez e invítelos a «enviarme mi rango por correo». Consulte dónde colocar cada calculadora.
Solo son estimaciones. Los prestamistas calculan el DTI a partir de documentos verificados y de las reglas de cada programa.
Traducción de la guía en inglés, revisada por última vez el 18 de septiembre de 2026. Las cifras y reglas son las mismas que en la versión original: English
Pruebe las calculadoras de esta guía
- Calculadora de Relación Deuda-Ingresos (DTI) Hipotecas y préstamos para vivienda
- Calculadora de Asequibilidad Hipotecas y préstamos para vivienda
- Calculadora de Precalificación Hipotecas y préstamos para vivienda
Fuentes
- Consumer Financial Protection Bureau, What is a debt-to-income ratio?: www.consumerfinance.gov
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