Tỷ lệ nợ trên thu nhập: DTI front-end và back-end, kèm ví dụ cụ thể

Trả lời ngắn: DTI front-end chia khoản thanh toán nhà ở hàng tháng của quý vị cho thu nhập hàng tháng gộp; DTI back-end chia tất cả các khoản thanh toán nợ hàng tháng, bao gồm nhà ở, cho cùng mức thu nhập đó. Bên cho vay quan tâm nhất đến DTI back-end, và 43% là mức trần hướng dẫn được dùng rộng rãi.

Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) là con số thường quyết định nhất việc người vay có thể mua căn nhà giá bao nhiêu. Đây cũng là con số hay bị hiểu sai: nhiều người dùng thu nhập thực nhận, quên các khoản thanh toán tối thiểu của thẻ, hoặc không biết rằng có hai tỷ lệ.

DTI front-end là gì?

DTI front-end, đôi khi được gọi là tỷ lệ nhà ở, đo lường phần thu nhập của quý vị dành cho căn nhà:

DTI front-end = khoản thanh toán nhà ở hàng tháng ÷ thu nhập hàng tháng gộp

Khoản thanh toán nhà ở là PITI — tiền gốc, tiền lãi, thuế bất động sản, bảo hiểm nhà — cộng với bảo hiểm khoản vay thế chấp và phí hiệp hội chủ nhà (HOA) nếu có.

DTI back-end là gì?

DTI back-end cộng thêm mọi nghĩa vụ nợ định kỳ:

DTI back-end = (khoản thanh toán nhà ở + các khoản thanh toán nợ hàng tháng khác) ÷ thu nhập hàng tháng gộp

“Các khoản nợ khác” là các khoản thanh toán tối thiểu trên báo cáo tín dụng của quý vị — vay mua xe, vay sinh viên, khoản tối thiểu của thẻ, vay cá nhân — cộng với các nghĩa vụ pháp lý như tiền cấp dưỡng con. Chi phí sinh hoạt như tiền điện nước, bảo hiểm xe hay tiền chợ không phải là nợ khi tính DTI.

Ví dụ cụ thể

Một hộ gia đình có thu nhập $8,000 mỗi tháng trước thuế.

• Khoản thanh toán nhà ở dự kiến (PITI + PMI): $2,200
• Vay mua xe: $450
• Vay sinh viên: $300
• Khoản tối thiểu của thẻ tín dụng: $150
• Tổng các khoản nợ khác: $900

DTI front-end: $2,200 ÷ $8,000 = 27.5% DTI back-end: ($2,200 + $900) ÷ $8,000 = 38.75%

Với giới hạn back-end 43%, tổng nợ tối đa là $8,000 × 43% = $3,440. Trừ đi $900 các khoản nợ khác, hộ gia đình này có thể gánh khoản thanh toán nhà ở lên đến $2,540 — cao hơn khoảng $340 so với căn nhà trong ví dụ.

Bên cho vay dùng giới hạn DTI nào?

Không có một con số duy nhất. Để tham khảo:

• 36% back-end là mức thoải mái truyền thống.
• 43% back-end là mức hướng dẫn phổ biến, và các máy tính của CalcFunnel dùng mức này làm trần mặc định.
• Tỷ lệ cao hơn có thể được chấp nhận ở một số chương trình và với kết quả phê duyệt của hệ thống thẩm định tự động khi hồ sơ cho thấy các yếu tố bù đắp như quỹ dự phòng đáng kể, tín dụng tốt hoặc mức tăng khoản thanh toán nhà ở không đáng kể.

Bài giải thích về DTI của Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB), “What is a debt-to-income ratio?”, là tài liệu tham khảo dễ hiểu, phù hợp để chia sẻ với người vay.

Cách giảm DTI trước khi nộp đơn vay

1. Trả hết hoàn toàn các khoản dư nợ nhỏ. Loại bỏ một khoản thanh toán tối thiểu $150 làm giảm DTI nhiều hơn so với trả $3,000 vào một khoản dư nợ lớn mà khoản tối thiểu hầu như không thay đổi.
2. Tránh mở tín dụng mới. Một khoản vay mua xe mới ba tháng trước khi nộp đơn có thể làm quý vị mất đi phần giá trị nhà lớn hơn cả giá trị chiếc xe.
3. Thêm một người đồng vay có thu nhập và các khoản nợ trong tầm kiểm soát.
4. Chứng minh mọi nguồn thu nhập ổn định — tiền thưởng, tiền làm thêm giờ và thu nhập phụ có lịch sử hai năm đều có thể được tính.
5. Nhắm đến mức giá thấp hơn hoặc tiền trả trước lớn hơn để giảm chính khoản thanh toán nhà ở.

Vì sao trang web của quý vị nên có máy tính DTI

Máy tính DTI cho người mua một khoảng sơ duyệt trung thực và mang đến cho quý vị một khách hàng tiềm năng (lead) đã hiểu các con số của mình. Hãy kết hợp nó với máy tính khả năng chi trả trên trang dành cho người mua nhà lần đầu, và mời họ chọn “gửi email cho tôi khoảng vay của tôi”. Xem nên đặt từng máy tính ở đâu.

Chỉ là ước tính. Bên cho vay tính DTI dựa trên giấy tờ đã được xác minh và quy định của chương trình.