نسبة الدين إلى الدخل (DTI): الأمامية مقابل الخلفية، مع أمثلة تطبيقية
ما الذي تقيسه نسبتا DTI الأمامية والخلفية، وكيف تستخدمهما جهات الإقراض، ومثال على دخل $8,000 شهريًا، وكيف تخفض DTI قبل التقديم.
بقلم CalcFunnel Editorial Desk
· · قراءة 3 دقائق
أهم النقاط
- لا تحتسب نسبة DTI الأمامية إلا تكاليف السكن؛ أما الخلفية فتضيف كل دفعة دين شهرية.
- تُقسم كلتاهما على الدخل الشهري الإجمالي (قبل الضرائب).
- نسبة 43% للـDTI الخلفية إرشاد شائع، لكن بعض البرامج والاكتتاب الآلي قد تسمح بأكثر.
- سداد رصيد صغير قد يخفض DTI أسرع من تخفيض رصيد كبير.
إجابة مختصرة: تقسم نسبة DTI الأمامية قسط السكن الشهري على دخلك الشهري الإجمالي؛ وتقسم نسبة DTI الخلفية جميع دفعات ديونك الشهرية، بما فيها السكن، على الدخل نفسه. وتهتم جهات الإقراض أكثر بنسبة DTI الخلفية، و43% سقف إرشادي واسع الاستخدام.
إن نسبة الدين إلى الدخل هي الرقم الوحيد الذي يحدد في أغلب الأحيان قيمة المنزل الذي يستطيع المقترض شراءه. وهي أيضًا كثيرًا ما يُساء فهمها: فالناس يستخدمون صافي الراتب، أو ينسون الحد الأدنى لدفعات البطاقات، أو لا يدركون أن هناك نسبتين.
ما نسبة DTI الأمامية؟
تقيس نسبة DTI الأمامية، التي تُسمى أحيانًا نسبة السكن، الجزء من دخلك الذي يذهب إلى المنزل:
نسبة DTI الأمامية = قسط السكن الشهري ÷ الدخل الشهري الإجمالي
قسط السكن هو PITI، أي الأصل والفائدة وضريبة العقار وتأمين المنزل، إضافة إلى تأمين الرهن العقاري ورسوم جمعية الملاك (HOA) حيثما تنطبق.
ما نسبة DTI الخلفية؟
تضيف نسبة DTI الخلفية كل التزام دين متكرر:
نسبة DTI الخلفية = (قسط السكن + دفعات الديون الشهرية الأخرى) ÷ الدخل الشهري الإجمالي
ويُقصد بـ«الديون الأخرى» الحد الأدنى من الدفعات في تقريرك الائتماني، مثل قروض السيارات وقروض الطلاب والحد الأدنى للبطاقات والقروض الشخصية، إضافة إلى الالتزامات القانونية مثل نفقة الأطفال. أما تكاليف المعيشة مثل المرافق وتأمين سيارتك ومشتريات البقالة فليست ديونًا في حساب DTI.
مثال تطبيقي
تكسب أسرة $8,000 شهريًا قبل الضرائب.
- قسط السكن المقترح (PITI + PMI): $2,200
- قرض السيارة: $450
- قرض الطلاب: $300
- الحد الأدنى لبطاقات الائتمان: $150
- إجمالي الديون الأخرى: $900
نسبة DTI الأمامية: $2,200 ÷ $8,000 = 27.5% نسبة DTI الخلفية: ($2,200 + $900) ÷ $8,000 = 38.75%
عند حد خلفي قدره 43%، يكون الحد الأقصى لإجمالي الديون $8,000 × 43% = $3,440. وبطرح الديون الأخرى البالغة $900، تستطيع الأسرة تحمّل قسط سكن يصل إلى $2,540، أي نحو $340 أكثر من منزل المثال.
ما حدود DTI التي تستخدمها جهات الإقراض؟
لا يوجد رقم واحد. وعلى سبيل الإرشاد:
- 36% للنسبة الخلفية مستوى مريح تقليديًا.
- 43% للنسبة الخلفية إرشاد شائع، وتستخدمه حاسبات CalcFunnel سقفًا افتراضيًا.
- النسب الأعلى ممكنة في بعض البرامج ومع موافقات الاكتتاب الآلي عندما يُظهر الملف عوامل تعويضية مثل احتياطيات كبيرة أو ائتمان قوي أو صدمة دفع ضئيلة.
ويُعد شرح DTI من مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB)، بعنوان What is a debt-to-income ratio?، مرجعًا جيدًا بلغة مبسطة لمشاركته مع المقترضين.
كيف تخفض نسبة DTI قبل التقديم
- سدّد الأرصدة الصغيرة بالكامل. إن إلغاء دفعة حد أدنى قدرها $150 يخفض نسبة DTI أكثر من سداد $3,000 من رصيد كبير بالكاد يتغير حدّه الأدنى.
- تجنّب أي ائتمان جديد. فقرض سيارة جديد قبل التقديم بثلاثة أشهر قد يكلفك من قيمة المنزل أكثر مما تساويه السيارة.
- أضف مقترضًا مشاركًا لديه دخل وديون يمكن تحمّلها.
- وثّق كل دخل مستقر، فالمكافآت والعمل الإضافي والدخل الجانبي ذات السجل الممتد لعامين يمكن احتسابها.
- استهدف سعرًا أقل أو دفعة أولى أكبر لتقليص قسط السكن نفسه.
لماذا تنتمي نسبة DTI إلى موقعك الإلكتروني
تمنح حاسبة DTI المشترين نطاقًا صادقًا للتأهيل المسبق، وتمنحك عميلًا محتملًا (lead) يفهم أرقامه بالفعل. اقرنها بحاسبة القدرة على الشراء في صفحة مشتري المنزل لأول مرة، وادعهم إلى «أرسل لي نطاقي بالبريد الإلكتروني». راجع أين تضع كل حاسبة.
تقديرات فقط. تحسب جهات الإقراض نسبة DTI من مستندات موثقة وقواعد البرامج.
ترجمة للدليل الإنجليزي، رُوجعت آخر مرة في 18 سبتمبر 2026. الأرقام والقواعد مطابقة للنسخة الأصلية: English
جرّب حاسبات هذا الدليل
- حاسبة نسبة الدين إلى الدخل الرهن العقاري وقروض المنازل
- حاسبة القدرة على الشراء الرهن العقاري وقروض المنازل
- حاسبة التأهيل المبدئي الرهن العقاري وقروض المنازل
المصادر
- Consumer Financial Protection Bureau, What is a debt-to-income ratio?: www.consumerfinance.gov
عن CalcFunnel Editorial Desk
The CalcFunnel editorial desk is the product team behind the calculator library. We write about the maths our calculators run (and the government sources behind every statutory figure), how loan officers, real-estate agents and agencies put calculators to work on their websites, and the compliance basics that apply to lead forms in US mortgage marketing. Guides are reviewed against the same audited data pack the calculators use; when a figure changes, the guide is updated and its date changes with it. We are not a lender and nothing here is financial or legal advice.
كل أدلة CalcFunnel Editorial (بالإنجليزية)تلقَّ الدليل التالي في بريدك (النشرة بالإنجليزية)