كيف تحسب نقطة التعادل في إعادة تمويل الرهن العقاري (ومتى تكون مضللة)
معادلة نقطة التعادل في إعادة التمويل، ومثال تطبيقي، ولماذا تهم بالقدر نفسه مقارنة إجمالي الفائدة خلال السنوات التي ستحتفظ فيها بالقرض.
بقلم CalcFunnel Editorial Desk
· · قراءة 3 دقائق
أهم النقاط
- عدد أشهر التعادل = إجمالي تكاليف إعادة التمويل ÷ التوفير في القسط الشهري.
- لا تؤتي إعادة التمويل ثمارها إلا إذا احتفظت بالقرض الجديد مدة أطول من فترة التعادل.
- العودة إلى مدة جديدة من 30 عامًا تخفّض القسط لكنها قد ترفع إجمالي الفائدة، فتحقّق من الأمرين.
- تحتاج إعادة التمويل مع السحب النقدي إلى مقارنة مختلفة، مع خط ائتمان بضمان حقوق ملكية المنزل (HELOC) أو قرض بضمان حقوق الملكية.
إجابة مختصرة: اقسم إجمالي تكلفة إعادة التمويل على التوفير في القسط الشهري. فإذا كانت إعادة التمويل تكلّف $6,000 وتوفّر $283 شهريًا، تبلغ نقطة التعادل بعد نحو 21 شهرًا. ولا تستحق العناء إلا إذا احتفظت بالقرض الجديد مدة أطول من ذلك، وينبغي أن تقارن أيضًا إجمالي الفائدة، لأن مدة جديدة من 30 عامًا قد تُخفي تكلفة إضافية.
معادلة نقطة التعادل
نقطة التعادل (بالأشهر) = إجمالي تكاليف إعادة التمويل ÷ (القسط الشهري الحالي للأصل والفائدة − القسط الشهري الجديد للأصل والفائدة)
استخدم الأصل والفائدة فقط، لأن الضرائب والتأمين لا تتغير عند إعادة التمويل. وأدرج كل التكاليف: رسوم جهة الإقراض، والنقاط، والتقييم، وسند الملكية، والتسجيل، وأي تكاليف مموَّلة ضمن القرض الجديد.
مثال تطبيقي
على صاحب منزل دين قدره $320,000 بفائدة 7.25% ومتبقٍ من القرض 27 عامًا. ويبلغ قسط الأصل والفائدة لديه $2,253.42.
يُعرض عليه قرض جديد لمدة 30 عامًا بفائدة 6.25% للمبلغ نفسه $320,000، بتكاليف قدرها $6,000.
- القسط الجديد للأصل والفائدة: $1,970.30
- التوفير الشهري: $2,253.42 − $1,970.30 = $283.12
- نقطة التعادل: $6,000 ÷ $283.12 ≈ 21.2 شهرًا
إذا بقي أكثر من عامين، فإن إعادة التمويل تغطي تكلفتها.
متى تكون نقطة التعادل البسيطة مضللة
يعيد المثال أيضًا ضبط العدّاد من 27 عامًا إلى 30. فجزء من انخفاض القسط يأتي من إطالة مدة القرض، لا من انخفاض سعر الفائدة وحده. لذا قارن إجمالي الفائدة أيضًا:
| الفائدة المتبقية إذا احتُفظ بالقرض حتى السداد | |
|---|---|
| الإبقاء على القرض الحالي (27 عامًا بفائدة 7.25%) | $410,108 |
| إعادة التمويل (30 عامًا بفائدة 6.25%) | $389,306 |
هنا تظل إعادة التمويل رابحة بنحو $20,800 على المدة الكاملة. لكن مع انخفاض أصغر في سعر الفائدة، قد تعني إطالة المدة دفع فائدة أكبر إجمالًا رغم انخفاض القسط.
حلّان:
- اختر مدة أقصر. قرض لمدة 25 عامًا بالفائدة نفسها 6.25% يبلغ قسط الأصل والفائدة فيه $2,110.94، أي توفير أصغر ($142.48، ونقطة تعادل بعد نحو 42 شهرًا) لكنه يُبقي تاريخ السداد قريبًا من الأصلي.
- واصل دفع المبلغ القديم. أعد التمويل لمدة 30 عامًا من أجل المرونة، ثم ادفع المبلغ القديم $2,253 طوعًا لسداد القرض قبل موعده بسنوات.
النقاط وأرصدة جهة الإقراض ونقطة التعادل
يرفع دفع نقاط الخصم التكلفة المقدَّمة لشراء سعر فائدة أقل، ما يُطيل فترة التعادل. أما أرصدة جهة الإقراض (lender credits) فتفعل العكس. اطلب خيارين أو ثلاثة خيارات تسعير واحسب كلًا منها: فأدنى سعر فائدة ليس دائمًا أفضل صفقة لشخص قد ينتقل بعد أربع سنوات.
إعادة التمويل مع السحب النقدي مسألة مختلفة
تحلّ إعادة التمويل مع السحب النقدي محل رهنك العقاري بالكامل لتحرير حقوق الملكية. والمقارنة الصحيحة هي مع خط ائتمان HELOC أو قرض بضمان حقوق الملكية يُبقي سعر فائدة رهنك الأول الحالي دون مساس، ولا سيما إذا كان ذلك السعر منخفضًا.
استخدام حاسبة إعادة التمويل على موقعك
يرى المقترضون عناوين الأخبار عن أسعار الفائدة ويتساءلون إن كان عليهم التحرك. وحاسبة إعادة التمويل التي تعرض التوفير الشهري وشهر التعادل والفرق في الفائدة على مدى عمر القرض تجيب عن ذلك بصدق، وزر «احصل على عرض سعر» يحوّل المهتمين منهم إلى عملاء محتملين (leads). وتعرض حاسبة إعادة التمويل من CalcFunnel هذه الثلاثة كلها، إلى جانب مبلغ القرض الجديد ونسبة القرض إلى القيمة.
تقديرات فقط. تتوقف نقطة التعادل لديك على سعر الفائدة والتكاليف الفعلية المعروضة عليك.
ترجمة للدليل الإنجليزي، رُوجعت آخر مرة في 23 سبتمبر 2026. الأرقام والقواعد مطابقة للنسخة الأصلية: English
جرّب حاسبات هذا الدليل
- حاسبة إعادة التمويل الرهن العقاري وقروض المنازل
- حاسبة إعادة التمويل مع السحب النقدي الرهن العقاري وقروض المنازل
- حاسبة نقاط الرهن العقاري الرهن العقاري وقروض المنازل
عن CalcFunnel Editorial Desk
The CalcFunnel editorial desk is the product team behind the calculator library. We write about the maths our calculators run (and the government sources behind every statutory figure), how loan officers, real-estate agents and agencies put calculators to work on their websites, and the compliance basics that apply to lead forms in US mortgage marketing. Guides are reviewed against the same audited data pack the calculators use; when a figure changes, the guide is updated and its date changes with it. We are not a lender and nothing here is financial or legal advice.
كل أدلة CalcFunnel Editorial (بالإنجليزية)تلقَّ الدليل التالي في بريدك (النشرة بالإنجليزية)