如何计算再融资盈亏平衡点（以及它何时会误导您）

简要回答： 用再融资的总成本除以每月节省的月供。如果再融资花费 $6,000，每月节省 $283， 大约 21 个月 即可达到盈亏平衡。只有当您持有新贷款的时间超过这个期限时才值得——而且您还应该比较总利息，因为新的 30 年期限可能掩盖额外成本。

盈亏平衡公式

盈亏平衡（月）= 再融资总成本 ÷（当前每月本金和利息 − 新的每月本金和利息）

只使用本金和利息（P&I）——再融资时房产税和房屋保险不会改变。请计入所有成本：贷款机构费用、点数、估价费、产权费、登记费，以及任何计入新贷款的费用。

计算实例

一位房主尚欠 $320,000， 利率 7.25%， 还剩 27 年。其本金和利息为 $2,253.42。

他获得了一笔同样为 $320,000 的新 30 年期 贷款报价，利率 6.25%， 成本 $6,000。

• 新的本金和利息：$1,970.30
• 每月节省：$2,253.42 − $1,970.30 = $283.12
• 盈亏平衡：$6,000 ÷ $283.12 ≈ 21.2 个月

如果他住满两年以上，这次再融资就能收回成本。

简单盈亏平衡计算的误导之处

上面的例子还把期限从 27 年重新设定为 30 年。月供降低，一部分是因为贷款期限被拉长，而不仅仅是利率下降。因此还要比较 总利息：

在这个例子中，按完整期限计算，再融资仍然节省约 $20,800。但如果利率降幅较小，拉长期限可能意味着即使月供下降，总体上却要支付 更多 利息。

两种解决办法：

• 选择更短的期限。 同样 6.25% 利率的 25 年期贷款，本金和利息为 $2,110.94——节省较少（$142.48，约 42 个月达到盈亏平衡），但还清日期与原来接近。
• 继续按原金额还款。 为了灵活性再融资为 30 年期，然后自愿按原来的 $2,253 还款，从而提前数年还清贷款。

点数、贷款机构补贴与盈亏平衡

支付折扣点会提高前期成本以换取更低的利率，从而延长盈亏平衡期。贷款机构补贴（lender credits）的作用则相反。请索取两到三种定价方案并逐一计算：对于可能在四年内搬家的人来说，最低利率并不总是最划算的选择。

套现再融资是另一个问题

套现再融资会替换您的整笔抵押贷款以释放房屋净值。正确的比较对象是保留您现有第一顺位抵押贷款利率不变的房屋净值信贷额度（HELOC）或房屋净值贷款——尤其是当现有利率较低时。

在您的网站上使用再融资计算器

借款人看到利率新闻，会想自己是否应该行动。一个能显示每月节省、盈亏平衡月份和终身利息差额的再融资计算器，能够如实回答这个问题——而“获取报价”按钮则能把有兴趣的人转化为潜在客户（lead）。CalcFunnel 的再融资计算器会同时报告这三项，并附上新贷款金额和贷款价值比。

仅为估算。您的盈亏平衡点取决于您实际获得的利率和成本。