FHA vs. convencional: cómo el MIP y el PMI cambian el pago mensual

Respuesta breve: los préstamos de la FHA (la Administración Federal de Vivienda, el programa de préstamos con seguro del gobierno federal) cobran una prima inicial de seguro hipotecario del 1.75% del préstamo base más una prima anual (0.55% al año en el caso más común), mientras que los préstamos convencionales cobran un seguro hipotecario privado (PMI) cuyo precio depende de su puntaje de crédito y de su pago inicial. Con buen crédito, el préstamo convencional suele costar menos; con un crédito más débil, la FHA muchas veces gana.

Los prestatarios —y muchos sitios web— comparan los préstamos FHA y convencionales solo por la tasa de interés. La diferencia real suele estar en el seguro hipotecario. A continuación le explicamos cómo se calcula cada uno, con un ejemplo práctico.

¿Cómo se calcula el seguro hipotecario de la FHA (MIP)?

El MIP (prima del seguro hipotecario de la FHA) tiene dos partes, ambas fijadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD):

1. MIP inicial (UFMIP): el 1.75% del monto base del préstamo, que se cobra en toda compra con préstamo FHA y normalmente se suma al préstamo.
2. MIP anual: un porcentaje anual del saldo, que se paga cada mes. Desde que la Mortgagee Letter 2023-05 del HUD redujo las tasas en 30 puntos básicos (vigente desde el 20 de marzo de 2023), el caso más común —plazo de 30 años, menos del 5% de pago inicial y un préstamo igual o menor a $726,200— es del 0.55%. El rango completo va de aproximadamente 0.15% a 0.75%, según el plazo, el monto del préstamo y la relación préstamo-valor.

Cuánto dura el MIP anual depende del pago inicial: con un 10% o más, termina a los 11 años; con menos, normalmente se mantiene durante toda la vida del préstamo.

¿Cómo se calcula el PMI convencional?

El precio del PMI (seguro hipotecario privado) lo fijan aseguradoras privadas, no el gobierno. Los dos factores principales son su puntaje de crédito y su relación préstamo-valor. Las tasas anuales típicas van desde alrededor de 0.3% con crédito excelente y 15% de pago inicial hasta bastante más del 1% con puntajes más bajos y un pago inicial del 3–5%.

El PMI tiene dos ventajas:

• No hay prima inicial en la modalidad estándar de pago mensual.
• Se termina. Puede pedir que se cancele al llegar a una LTV del 80% con base en el valor original, y debe terminar automáticamente al 78%.

Un ejemplo práctico: una casa de $350,000

Para aislar el efecto del seguro hipotecario, los dos préstamos siguientes usan la misma tasa ilustrativa del 6.75% fija a 30 años. Las cotizaciones reales serán distintas, así que tómelo como un método, no como una predicción.

FHA, 3.5% de pago inicial

• Préstamo base: $350,000 × 96.5% = $337,750
• MIP inicial: $337,750 × 1.75% = $5,910.63, financiado
• Préstamo total: $343,660.63
• Capital e interés: $2,228.98 al mes
• MIP anual (primer año): $337,750 × 0.55% ÷ 12 ≈ $154.80 al mes
• Capital e interés + MIP ≈ $2,383.78

Convencional, 5% de pago inicial

• Préstamo: $350,000 × 95% = $332,500
• Capital e interés: $2,156.59
• PMI al 0.55% (buen crédito): ≈ $152.40 → total $2,308.98
• PMI al 0.90% (crédito más débil): ≈ $249.38 → total $2,405.96

No se incluyen impuestos ni seguro de vivienda porque son iguales en cada caso.

Lo que muestra el ejemplo: con buen crédito, el préstamo convencional sale unos $75 más barato al mes y su PMI desaparece cuando el préstamo baja al 78% del valor original. Con un crédito más débil, el precio del PMI deja el préstamo convencional por encima de la FHA, y además la FHA permite un pago inicial más pequeño.

¿Cuál debería elegir el prestatario?

• Elija el convencional cuando el crédito es bueno y el prestatario puede dar un pago inicial del 5% o más. Menor costo a largo plazo y un PMI que se puede eliminar.
• Elija la FHA cuando el crédito es regular o tiene poco historial, o cuando el prestatario necesita el mínimo del 3.5%. Vuelva a comparar más adelante: cuando tenga un 20% de capital acumulado en la vivienda, refinanciar a un préstamo convencional puede eliminar el MIP.
• Revise los límites del préstamo. En 2026, los límites de la FHA para viviendas de una unidad van de $541,288 en zonas de bajo costo a $1,249,125 en zonas de alto costo.

Por qué esto importa para sus calculadoras

Una calculadora de hipoteca genérica que solo muestra capital e interés hace que la FHA y el préstamo convencional parezcan casi idénticos. Eso oculta justamente la cifra que debería guiar la conversación. La calculadora FHA de CalcFunnel aplica el MIP inicial y el anual a partir de nuestro paquete de datos auditado (con el HUD como fuente), y la calculadora de PMI muestra cómo cambia el seguro convencional según el pago inicial, para que el prestatario vea una cifra realista antes de llamar.

Para saber más sobre las páginas de programas donde conviene poner estas calculadoras, consulte dónde colocar una calculadora de hipoteca.

Solo son estimaciones. Las reglas de los programas cambian; confirme las cifras vigentes con el HUD y con su prestamista.